--

Финансы

Ипотечная дилемма: рассрочка или кредит. Деньги на стартап. Кредитный переполох

Петр Александров
×
Если вам понравится этот текст, то вы сможете поблагодарить автора нажав на эту кнопку.

23 ноября 2011, №46 (224)
размер текста: aaa

Ипотечная дилемма: рассрочка или кредит

Ипотека вернулась: объемы жилищных кредитов уже достигают докризисного уровня. Банкиры и девелоперы уверяют, что по ряду проектов число клиентов, приобретающих квартиры в долг, составляет треть от общего количества покупателей. При этом временный мораторий банков на ипотечные кредиты, введенный во время кризиса, привел к тому, что конкуренцию займам на покупку нового жилья составляет рассрочка от застройщика.

Летом-осенью нынешнего года на рынок недвижимости впервые после кризиса вернулась ипотека без первоначального взноса. Автором сенсационного предложения стал РосЕвробанк — он начал выдавать займы на покупку вторичного жилья под 14% годовых в рублях и 12% в валюте. Кредит на покупку квартир в новостройках предлагается по цене 15,5% годовых в рублях и 14% в валюте (после госрегистрации права собственности ставка уменьшается на 1,5%). Запуск программы в банке объясняют стабильной ситуацией на рынке недвижимости: «Предложение адресовано тем, кто по каким-то причинам не может копить деньги, но может решить квартирный вопрос здесь и сейчас».
 

Рост на фоне падения

До кризиса ипотечные кредиты без первоначального взноса давали многие банки, но после осени 2008-го этих программ не стало. Более того, в кризис многие банки вообще ушли с этого рынка, а оставшиеся значительно ужесточили условия выдачи займов. Осенью 2009 года после многократных обещаний правительства поддержать рынок ипотечного кредитования банки начали снижать ставки и первоначальные взносы, а также увеличивать размеры кредитов. Как результат, в 2009 году объем рынка составил 152 млрд рублей, а в 2010-м — уже 370 млрд рублей.

По утверждениям экспертов, в 2011 году рынок ипотечного кредитования вырос на 80%, и по количеству выдаваемых кредитов ситуация практически вернулась к докризисным временам. Росту рынка жилищного кредитования способствовали продолжающееся снижение ставок, повышение лояльности банков к заемщикам, рост потребительской уверенности. Правда, пока этот рост обусловлен провалом 2008–2009 годов. «В сравнении с пиком кризиса — 2009 годом — у нас все растет невиданными темпами, но вы же понимаете, что это лишь показывает, насколько все было заморожено в 2009 году», — говорит президент ассоциации региональных банков «Россия» Анатолий Аксаков.

В компании «Интеко» рост интереса потребителей к ипотеке, особенно в регионах, заметили еще в начале 2010 года. Аналитики компании полагают, что главную роль в этом сыграло развитие федеральных и региональных программ государственной поддержки населения («Военная ипотека», «Жилище», «Молодая семья», «Материнский капитал»), участники которых приобретают новое жилье зачастую при помощи ипотеки. В Ростове-на-Дону подобных покупателей у «Интеко» от 25 до 40%. «Причем в октябре стало заметно больше тех, кто платит сразу, что связано с ростом количества клиентов, приобретающих жилье с целью вложения денег. Недвижимость традиционно является надежным инструментом сохранения накоплений в условиях нестабильных курсов валют и кризисных макроэкономических явлений. Обычно количество “стопроцентников” колеб­лется в пределах от 30 до 40 процентов», — говорят в компании.

В банках тоже отмечают увеличившийся спрос на ипотеку. «Рынок растет, но не за счет инвестиционного спроса, а в сегменте сделок на вторичном рынке в целях улучшения жилищных условий или покупки дополнительного жилья. Доля ипотечных сделок по итогам первого полугодия составила 16,3%, но это по-прежнему меньше, чем было до кризиса: в первом полугодии 2008-го она равнялась 17,9%», — рассказывает начальник департамента развития и поддержки программ розничного кредитования Транскапиталбанка Сергей Даньков. По его словам, большую роль здесь играет фактор отложенного спроса, который заработал благодаря некоторой экономической стабилизации и снижению реальных цен — без учета инфляции. «Мы наблюдаем снижение объемов ввода нового жилья, то есть его дефицит, что объясняется увеличением сроков строительства объектов, начатого в кризис», — продолжает Даньков.
 

Кредит или рассрочка

Еще одним популярным способом решения квартирного вопроса является рассрочка. Застройщики стали активно предлагать такие программы во время кризиса — когда многие банки ввели мораторий на выдачу ипотечных кредитов, а другие и вовсе свернули программы кредитования недвижимости. Правда, времени на внесение всей суммы дают немного: беспроцентную рассрочку обычно предлагают максимум на 6–12 месяцев (но чаще на два-три). Как правило, деньги дают на год под 1,5% в месяц на невыплаченный остаток, первый взнос обычно составляет 30–50%.

Впрочем, программы застройщиков все больше походят на кредиты. Так, одна из питерских компаний предлагает рассрочку на три года.

В компании «Патриот» ситуацию объясняют так: «Рассрочка довольно популярна у покупателей квартир в жилом комплексе “Западные ворота” в Ростове-на-Дону, в среднем ею пользуются около трети наших клиентов. Однако такие программы не могут конкурировать с ипотекой, прежде всего по срокам предоставления. То есть для “Западных ворот” максимальный срок рассрочки — 6 месяцев при условии оплаты 50% стоимости жилья. Очевидно, что такие условия не подходят для ипотечников, которым, как правило, требуются средства на более длительный срок, а первоначальный взнос обычно составляет от 15 до 30%».

Все зависит от индивидуальных пожеланий и целей, утверждают банкиры. «Я бы не стал сравнивать эти два продукта. Их привлекательность в каждом конкретном случае определяется целями и возможностями клиента. Например, рассрочка не предполагает выплату процентов, но предоставляется на очень короткий по сравнению с ипотекой срок, и платежи по ней в разы превышают аналогичные ипотечные. Думаю, что для большинства конечных покупателей ипотека с точки зрения ежемесячной финансовой нагрузки более приемлема», — говорит Cергей Даньков.

Согласно информации компании «ПИК», на конец третьего квартала текущего года около 30% их клиентов прибегли к ипотечному кредиту, около 70% оплатили квартиру единовременно либо с использованием рассрочки. А по данным компании «НДВ-Недви­жимость», в Москве 35% сделок с жильем совершается с использованием ипотечного кредита и столько же –– с рассрочкой от застройщика. Последний вариант подходит клиентам, которые в ближайшие 3–10 месяцев ожидают поступления крупных денежных сумм. Это могут быть единовременные выплаты по месту работы, поступления по контрактам (у предпринимателей), продажа дорогостоящего имущества — рассрочка, кстати говоря, дает возможность продать старую квартиру с длительным сроком экспозиции по максимальной цене. 
 

Точка зрения

Артем Эйрамджанц, первый вице-президент группы компаний «ПИК»

Мы отметили рост интереса потребителей к покупке нового жилья с помощью ипотечного кредита. В посткризисный период всего 2% сделок компании проводилось с использованием ипотечного кредита. В первом квартале 2011 года объем таких сделок составлял уже порядка 17% от общего объема, в третьем квартале 2011-го — около 30%. Рост интереса к покупке жилья на первичном рынке с использованием ипотеки связан с рядом факторов: про­изошла стабилизация на рынке новостроек, были достроены либо достраиваются объекты, возведение которых началось до или в 2008 году, то есть на рынке появились новые предложения. Банки вернулись к кредитованию новостроек, более того, в течение 2011 года условия предоставления займов улучшались: снизились процентные ставки и первоначальный взнос, ряд банков отменил комиссию за предоставление ипотеки. Ведущие игроки предложили в 2011 году специальные программы с рекордно низкими ставками в рублях на первичном рынке жилья: 8%, 8,8% и 10% годовых. Свою роль сыграл также фактор отложенного спроса и плавный рост цен на рынке новостроек.

Сергей Даньков, начальник департамента развития и поддержки программ розничного кредитования Транскапиталбанка

Все банки, присутст­вующие на розничном рынке, предлагают ипотечные продукты, более половины из них кредитуют покупку жилья в новостройках. Из основных условий можно отметить срок — в среднем он составляет 20–25 лет. Ставки до госрегистрации на полтора процента выше, чем на рынке вторичного жилья. Мы оформляем ипотеку на покупку жилья в новостройках, на вторичном рынке; есть у нас специальные предложения по приобретению дома и земельного участка, а также ремонту и благоустройству. Условия кредитования напрямую зависят от текущего статуса кли­ента банка и позволяют самостоятельно выбрать ряд позиций — например, включить или исключить страхование жизни и риска потери трудоспособности, страхование титула приобретаемого имущества, комиссию за выдачу кредита. Мы принимаем к рассмотрению неподтвержденный или частично подтвержденный доход.

Михаил Жуков, генеральный директор ЗАО «Патриот»

Мы сотрудничаем с крупнейшими бан­ками Юга России: с ВТБ24, Сбербанком, банком «Центр-инвест», с Русским земельным банком — по стандартам АИЖК. Так, благодаря подписанному нашим генеральным риэлтором и ВТБ24 договору о сотрудничестве наши клиенты полу­чают в ВТБ24 льготные условия кредитования при покупке квартиры в жилом районе «Западные ворота» по договорам долевого участия. Безусловно, наиболее важным фактором при выборе квартиры является ее абсолютная стоимость, стадия готовности дома, если речь идет о покупке квартиры на стадии долевого участия, а также наличие инфраструктуры — транс­портной, социальной, торговой. Однако для тех, кто планирует использовать ипотеку или одну из жилищных программ, не менее важно, работает ли застройщик с ипотекой, какими банками аккредитован, можно ли использовать мате-ринский капитал для оплаты части стоимости квартиры.
 

Деньги на стартап

Последние два года получить кредит предпринимателю было архисложно: каждого представителя малого и среднего бизнеса (МСБ) банки рассматривали едва ли не под микроскопом. Некоторые игроки и вовсе решили, что овчинка выделки не стоит, и прикрыли программы кредитования МСБ. Только сейчас рынок начал потихоньку оживать, а банки — проявлять большую лояльность к бизнесменам.

Так, Сбербанк запустил разработанную совместно с Российской ассоциацией франчайзинга программу кредитования для предпринимателей, работающих по франшизе, — займы планируется выдавать на стадии старт­апа. В рамках пилота, который продлится до конца апреля 2012 года, Сбербанк намерен в целом по России выдать 2–2,5 тыс. займов. Кредитованием стартапов сегодня не занимается практически ни один российский банк — из-за чрезмерно высоких и непредсказуемых рисков. Эксперты говорят о высокой «смертности» бизнес-проектов «с нуля».

Однако Сбербанк намерен минимизировать риски. С этой целью он планирует кредитовать не любые стартапы, а только выбранные из готового портфеля бизнес-моделей с учас­тием франчайзинговых компаний в сфере услуг для населения (мини-рестораны, салоны красоты, турагентства, центры раннего развития детей и др.).

Впрочем, сейчас не только стартапу, но и отлаженному, стабильному бизнесу получить деньги крайне сложно. Знакомый владелец сети из нескольких магазинов жаловался как-то, что не смог получить заем в одном крупном розничном банке. «Сеть-то вроде работает, приносит стабильный доход, все справки предоставил, а они отказали», — недоумевал он. Не исключено, правда, что в случае согласия он бы сам отказался от этой затеи, ознакомившись поподробнее с условиями кредитования. Сейчас процентная ставка может превышать 20% годовых, хотя в рекламе говорится о 12–13%. На деле, однако, такие условия не предоставляются никому, и стандартный вариант — это 15–17% годовых. При этом многие региональные банки получают деньги от Европейского банка реконст­рукции и развития на кредитование малого и среднего бизнеса под 8,5%.

Низкие темпы роста кредитования МСБ подтверждает и статистика. По итогам первых шести месяцев 2011 года портфель кредитов, выданных предприятиям МСБ, вырос только на 6,6% — против 7,9% по корпоративному и 11,5% по розничному направлениям. Такие данные приводит «Эксперт РА». Основная причина подобного положения дел, по мнению авторов исследования, заключается в снижении спроса на кредиты, произошедшем в начале года. В январе портфель кредитов МСБ «просел» на 6%, что неудивительно, учитывая ставку и нередко просто драконовские условия кредитного договора. «Я лучше все деньги в дело пущу, не буду на себя тратить, чем в банк пойду», — говорит один мой знакомый предприниматель.

Сейчас банки вроде бы начали понимать, что им следует поменять свое отношение к малому и среднему бизнесу. Так, банк «АК Барс» предложил представителям МСБ новые программы беззалогового кредитования «Мобильный» и «Оборотный-овердрафт» сроком до одного года. Ставка по кредиту «Мобильный» составляет 18% годовых, а сумма кредита колеблется в пределах от 500 тыс. до 1 млн рублей. Программа «Оборотный-овердрафт» предназначена для пополнения оборотных средств, процентная ставка по кредиту составляет 11,5% годовых. Также банк запустил две программы развития бизнеса — «МСБ» и «Оптимальный» — на сумму до 60 млн рублей. «Оптимальный» выдается на срок до пяти лет под 13–15% годовых, «МСБ» — на срок до трех лет по ставке 12,25–12,88% годовых. Воспользоваться ими смогут юридические лица и индивидуальные предприниматели, с момента регистрации которых прошло не менее шести месяцев.

Многие банки предлагают программы «овердрафт» для МСБ. Этот продукт предназначен для пополнения необходимых на оперативные нужды средств, и его величина зависит от оборотов клиента, проводимых по расчетному счету в банке. «Многие предприниматели заинтересованы в решении текущих задач, в получении именно оборотных средств, поэтому спрос на кредит-овердрафт значительно вырос», — утверждают банкиры.

К сожалению, многие эксперты отмечают, что едва наметившееся потепление в отношении банков к малому и среднему бизнесу может быстро закончиться. Если весной-летом ставки и требования к заемщику были как в 2007 году, то сейчас ситуация заметно ухудшилась. Вся надежда на крупных игроков: по состоянию на конец октября у больших банков ставки кредитования МСБ пока сохраняются на прежнем уровне. Правда, подход к оценке заемщика может ужесточиться. «Как и в 2008–2009 годах, пристальное внимание будет уделяться отраслевой принадлежности заемщика: в сферу риска снова могут попасть строительные и девелоперские организации, грузоперевозчики и компании, сдающие в аренду спецтехнику, luxury-бизнес, — полагают банкиры. — По-прежнему охотно будут кредитоваться предприятия малого бизнеса, ориентированные на обслуживание широких слоев населения: производство и продажа продуктов питания, аптеки, автосервисы».
 

Кредитный переполох

К концу нынешнего года Сбербанк может стать лидером по количеству кредитных карт, обогнав прежнего «чемпиона» — банк «Русский стандарт». И что удивительно, сделать это Сбербанку удалось всего за год с небольшим: до 2010-го он не был замечен в активном распространении кредиток. Впрочем, почивать на лаврах лидерам явно не придется: сегодня почти все банки, предлагающие кредитки, стремятся привлечь клиентов разнообразными бонусами и программами лояльности. И выигрывает от такой конкуренции потребитель, который получает не просто карту, а набор услуг.

За 2011 год банк Германа Грефа удвоил портфель карточных кредитов и уже в январе может стать абсолютным лидером как по объему кредитных средств на «пластике», так и по количеству выданных кредиток. «Русский стандарт» одним из первых (в начале нулевых) вышел на рынок кредитных карт и, быстро захватив его, удерживал лидерство все это время. Сбербанк запустил кредитки лишь в 2006-м и еще два-три года предоставлял их в основном «зарплатным» клиентам. К 2010 году, по данным исследовательской компании Frank Research Group, объем задолженности по картам «Русского стандарта» достигал 56,4 млрд рублей, а у Сбербанка — лишь 7,7 млрд рублей. В 2010-м госбанк начинает активно наращивать портфель карточных кредитов, и к началу 2011-го его объем составил уже 24,4 млрд рублей, а к сентябрю превысил 50 млрд рублей. «При сохранении текущих темпов в начале следующего года Сбербанк может стать абсолютным лидером в сегменте кредитных карт», — уверены в компании Frank Research Group.
 

Война бонусов

Борьба на рынке кредитных карт становится все ожесточеннее, что неудивительно. Кредитки — один из наиболее высокодоходных банковских продуктов, уступающий лишь экспресс-кредитам. Именно поэтому почти каждый крупный игрок стремится предложить клиентам помимо самого кредитного «пластика» бонусную программу (программу лояльности), которая выделила бы этот банк из общей массы.

К примеру, ВТБ24 выпустил кредитку «Мои условия», по которой на счет держателя карты возвращается 5% от суммы покупок в выбранной категории (всего их четыре: автозаправки, аптеки, магазины косметики, рестораны), а также 1% от любых других покупок по карте, включая оплату через интернет. Кроме того, клиента ожидают скидки и специальные предложения от партнеров банка при оплате товаров или услуг картой. Есть, впрочем, и минусы: максимальная сумма бонусных начислений по карте составляет 15 тыс. рублей в месяц.

Мастер-банк сделал ставку на кредитки с авиабонусами. Держатели карт банка имеют возможность обменивать баллы, заработанные в рамках бонусной программы BonusCard, на сертификаты «Мили Good.ru». А накопленные таким образом мили можно обменять на получение скидки при заказе билетов любой авиакомпании в любую точку мира. Скидки действуют при покупке билетов как на простые перелеты (маршруты туда или туда и обратно), так и на рейсы с пересадками.

Юниаструм-банк тоже предложил своим клиентам «программу привилегий» — она позволяет держателям карт получать скидки в размере от 5 до 22% в различных компаниях.

Большой популярностью по-прежнему пользуются кобрендинговые карты банков с авиаперевозчиками. У «Аэрофлота» есть общие программы со Сбербанком, Альфа-банком, «Русским стандартом», Ситибанком. «Трансаэро» сотрудничает с Промсвязьбанком, Росбанком, «Русским стандартом». В партнерах у S7 Airlines — Юникредит-банк и Альфа-банк.

А недавно и «Русский стандарт» предложил два новых комплекта банковских карт для любителей путешествий: RSB Travel Premium и RSB Travel Classic — от пакета за­висит статус карты. Комплекты RSB Travel позволяют их владельцу накапливать бонусные баллы при каждой покупке в любой точке мира — везде, где принимаются карты American Express и MasterCard, — и использовать их для частичного или полного возмещения стоимости покупки категории «путешествия» из расчета 0,5 рубля за каждый накопленный балл. Банк возмещает полную или частичную стоимость операции путем прямого зачисления средств на счет клиента. «Обе карты комплекта присоединены к одному банковскому и бонусному счету клиента, имеют единый кредитный лимит, позволяют быстрее накапливать бонусные баллы и использовать преимущества, предоставляемые сразу двумя ведущими платежными системами мира: American Express и MasterCard», — отмечают в «Русском стандарте».

Растет число программ, предлагаемых банками совместно с мобильными операторами. Так, в 2011 году карты под собственным брендом начала выпускать компания МТС — вкупе с Московским банком реконструкции и развития. С помощью этих карт можно будет не только оплатить любые услуги и товары на территории России, но и получить кредит на сумму до 600 тыс. рублей — ставка по нему составит от 23%. При этом, чтобы пользоваться картой, вовсе не обязательно быть абонентом МТС.

Аналогичную услугу предоставляет «Евросеть» — у нее есть бонусная карта «Кукуруза» с кредитной составляющей. Начиная с весны нынешнего года участники программы «Кукуруза», действующей в магазинах ретей­лера, получили возможность брать кредиты наличными. Проект стартовал в партнерстве с банком Home Credit.
 

Простые советы

И все же потребители идут в банк не за бонусами, а за деньгами. Поэтому внимание следует обращать не только на скидки, но и на условия, предлагаемые конкретным банком. Еще до оформления кредитной карты клиентам следует внимательно ознакомиться с условиями обслуживания и прочитать кредитный договор. Нередко сталкиваешься с ситуацией, когда на сайте банка или в рекламе указывается одна информация, а в тексте договора появляются дополнительные пункты, делающие кредит менее выгодным.

Подписывая договор, уточните у менеджера, в какие сроки вам надо будет погасить заем, чтобы иметь возможность воспользоваться грейс-периодом — его сейчас предлагает большинство банков, и при отсутствии этой опции вообще нет смысла заводить кредитку. Грейс позволяет в течение одного-полутора месяцев пользоваться деньгами с карты бесплатно: главное — успеть в срок погасить задолженность. Если же это произойдет по истечении льготного периода, то за все время пользования кредитными средствами будут доначислены проценты — исходя из предусмотренной договором процентной ставки. «Если клиент на протяжении этого срока не внесет сумму задолженности на счет карты, ему придется заплатить за пользование средствами из расчета 25–42% годовых — такова средняя ставка по кредиткам», — отмечают эксперты.

Некоторые банки предоставляют льготный период не только при использовании кредитной карты в торгово-сервисной сети, но и при снятии денег в банкоматах. И берут за это, как правило, 1,5–3% от снимаемой суммы. 

×
Понравилась публикация? Вы можете поблагодарить автора.

Авторизуйтесь для оставления комментариев


OpedID
Авторизация РР
E-mail
Пароль
помнить меня
напомнить пароль
Если нет — зарегистрируйтесь
Мы считаем, что общение реальных людей эффективней и интересней мнения анонимных пользователей. Поэтому оставлять комментарии к статьям могут посетители, представившиеся нам и нашим читателям.


Зарегистрироваться
Материалы по теме
Новости, тренды








все репортажи
reporter@expert.ru, (495) 609-66-74

© 2006—2013 «Русский Репортёр»

Дизайн: Игорь Зеленов (ZOLOTOgroup), Надежда Кузина, Михаил Селезнёв

Программирование: Алексей Горбачев ("Эксперт РА"), верстка: Алла Парфирьева

Пользовательское соглашение